変動金利0.875％時代の得する返済法を見逃すな！住宅ローン「乗り換え」の大チャンス！（後編）

超低金利が続き、かつて大ブームとなった住宅ローンの「借り換え」効果が再び注目されている。ネット銀行なら繰り上げ返済の手数料が無料で何度も利用できるところもあり、資産運用よりはるかに効率的といわれる早期の住宅ローン返済を手軽に実践できる。少しでも返済負担を軽減したいなら、今がそのチャンスだ。

金利上昇が不安な人は早めに固定金利型に借り換える方法もある

2001年8月から適用された金利は当初10年間が2.6％、11年目以降4.0％の段階金利だ。この場合、昨年から今年にかけて4.0％の金利に切り替わる。借入額が大きいだけに1.4％の金利アップは厳しい。また、2002年に当初10年間2.4％、11年目以降3.5％の段階金利では今年から金利が上がる。今はまだ2.4％の適用だが「借換先を探す準備をぜひ」（山下さん）。

また民間金融機関の変動金利型や固定金利選択型で借りた人も、将来の金利上昇が不安なら早めに固定金利型に切り替えよう。住宅金融支援機構の「フラット35」には「フラット35借換融資」というタイプもある。機構の技術基準に適合していれば対象になる。「フラット35」の金利は2.43％（大手銀行の2011年12月分の適用金利）という水準だ。

借り換えには諸費用（右の表）がかかる。その中で大きな割合を占めるのが保証料だ。”1000万円につき20万円が目安” なので3000万円の借り換えなら60万円程度になる。加えて登録免許税などで100万円近い出費に。「ただ諸費用込みで借り換えができるので心配はいりません」と山下さん。「フラット35」を利用する場合は団体信用生命保険料が別途かかるが、これも初年度分は借換額に含めることができる。では、10年前に住宅金融公庫のローンを利用した人の例でシミュレーションしてみよう（下の表を参照）。

簡単にできて、家計が楽になる住宅ローンの借り換え方法とは？

当初10年間の金利が2.6％、11年目以降は4.0％になる段階金利を利用していて、当初10年の毎月の返済額が10万8863円、11年目から12万6660円に増える人が、諸費用を含めて2450万円を返済期間25年の低金利ローンに借り換えると……。

金利1.075％の変動金利型なら毎月の返済額が9万3167円に減る。浮いた3万3493円（借り換え前の11年目以降との比較）を繰り上げ返済に回せば利息圧縮メリットも受けられる。2.2％の全期間固定型でも2万円以上も返済額が減る。

5年前に固定期間選択型5年で借りている人の場合は、固定期間が終了した時点で変動金利になるが、固定期間を再選択することも可能。ただ固定金利期間が長いと、金利もその分高くなる（下のシミュレーション〈A〉）。

諸費用を含めて2750万円を返済期間30年で借り換えると、毎月9万7085円の返済額が変動金利型なら8万9401円と8000円近く減らすことができる。全期間固定金利型に借り換えると、安心感が得られる代わりに返済額は10万6525円にアップしてしまう。そこで、固定期間選択型10年を選んで返済額を現在とほぼ同じ水準にとどめて、10年間は金利上昇リスクを回避して、その間に繰り上げ返済に励んで返済期間を短縮する作戦でもいい（同シミュレーション〈B〉）。

いずれにしても、借り換えメリットが大きいことは理解していただけただろう。

とはいえ、住宅ローンの借り換えは簡単にできるものなのだろうか。山下さんは「過去に延滞歴がなければ、住宅ローンをきちんと返済する能力のある優良顧客とみなされて、どの金融機関も積極的に貸してくれるはず。新規顧客を取り込みにくい中小金融機関は、特に好条件を提示することがあります」という。また諸費用や借り換えに伴う書類作成の手間を省くために、現在利用している金融機関に金利引き下げ交渉をしてもいいかもしれない。

「担当者は新規顧客ほどの好条件は無理でも、諸費用負担を考えたら借り換えよりもトクというギリギリの金利を提示してくれるかもしれません。それに乗る手もあるのではないでしょうか。」（山下さん）

住宅ローンの借り換えは、金利が低い今のうちに手間を惜しまず有利な借換先を探そう。

山下和之（KAZUYUKI YAMASHITA）

1952年生まれ。75年、同志社大学を卒業、編集制作プロダクションに勤務。86年に独立し、90年に山下事務所を設立。住宅・不動産分野を中心に、専門誌や単行本、サイトの取材・執筆、セミナー講師などで活躍中。著書に『プチプラ物件のすすめ』（中公新書クラレ）など多数。


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この記事は「WEBネットマネー2012年3月号」に掲載されたものです。