住宅ローン「乗り換え」の大チャンス！住宅ローンで注目のネット銀行①　家計にやさしい返済機能が魅力の住信SBIネット銀行

有利な低金利で新規＆借り換えの住宅ローンが利用できるだけでなく、1円以上1円単位で毎日繰り上げ返済することもできる。

ネット専業銀行だからこその低金利を提供！

大手銀行で借りることがステイタス―そんな時代がかつてあった。でも今は違う。住宅ローンは金利を比較して、いちばん低いところで借りるべきだ。そのほうが賢い。

低金利の住宅ローンを利用したいというニーズに真っ正面から応えているのが住信SBIネット銀行の住宅ローン。昨年12月に実施された「住宅ローン変動金利引き下げキャンペーン」では変動金利タイプの基準金利を年2.775％から全期間1.9％引き下げて年0.875％に、固定金利特約タイプの5年固定の例では基準金利の年2.87％から1.3％引き下げて年1.57％で提供した。

なぜ低金利で提供できるのだろう。

「それは店舗を維持するために地代も人件費もかからないネット専業銀行だからです。ローンの事務手続きを行なうローンセンターも1カ所に集約してコストを削減しています。その低コストを金利に反映させているのです」とSBIネット証券ローン企画推進部部長の嶋井謙介さんが “安さの秘密” を説明する。

だからといって “安かろう悪かろう” でも困る。金利は低く見えるけれど、各種手数料が高く設定されていてトータルでは他行とほとんど変わらないという例も、実はある。

でも嶋井さんは「当社の住宅ローンは、安くかつよい商品と自負しています」と言い切る。

「たとえば、住宅ローンをお借り入れいただくお客さまには団体信用生命保険に加入していただきますが、団信保険料は銀行が負担します。また８疾病保障も付いていますが、その保険料も不要です」

8疾病保障とは保険会社が定めた所定の疾病によって就業不能状態になった場合、月々の返済を保障したり住宅ローン残高が0円になるというもの。長い返済期間中にはどんな病気やケガに見舞われるかわからないので、無料で8疾病保障が付くのであれば心強い。また保証会社の保証を付ける必要がないので、意外に高額になる保証料が必要ないというよさもある。

返済の機動性の高さで繰り上げ返済1円単位から

「返済が始まってからのサポートにも自信があります。繰り上げ返済は1円から1円単位で何回でも行なえます」

この機動性の高さもネット銀行ならでは。繰り上げ返済はどの金融機関でも受け付けている。ただ「1円から1円単位で何回でも」というのは異例。たとえば住宅金融支援機構の「フラット35」の繰り上げ返済は、①原則として繰り上げて返済する1カ月前までに金融機関に申し出る、②繰り上げて返済できる金額は100万円以上、③入金日は月々の返済日という条件が課せられている。4、5年かけて100万円貯めて（2年、3年後に）繰り上げ返済するのと、毎月1万円でも2万円でも余ったお金を繰り上げ返済に充てていくのでは、あとあと総支払利息で大きな違いが出る。毎日余った小銭を繰り上げ返済に回して “チリツモ効果” を狙うのも楽しそうだ。

同社の住宅ローンの金利タイプは「変動金利タイプ」と「固定金利特約タイプ」が選べる。変動金利タイプは毎年4月1日と10月1日の年2回、金利の見直しを行ない、新しい金利はそれぞれ6月、12月の約定返済日の翌日から適用される。固定金利に切り替えたい時は毎月の約定返済日に「固定金利特約タイプ」へ変更すればいい。

固定金利特約タイプの特約期間には2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年、35年がある。特約期間中は固定金利となり、その間は利率の変更および「変動金利タイプ」への変更ができない。

まだ当分金利は上がらないと予測するのであれば変動金利タイプ、そろそろ上がりそうと予測するのであれば固定金利特約タイプを選べばよいが、どちらになるのか予測がつかないこともある。そんなときは「ミックス・ローン」を選ぼう。1回の申し込みで変動金利タイプと固定金利特約タイプの2つの金利タイプを10万円単位で自由に組み合わせることができる（住宅ローン契約は2件になる）。たとえば3000万円借りる時、1500万円を変動、1500万円を固定にして変動金利の安さと固定金利の安心感を得るという使い方ができる。「変動＋固定」の組み合わせだけでなく「固定＋固定」でもいいので、異なる固定金利特約期間を組み合わせて使うこともできる。ただし、住宅ローンの借入額は1契約当たり500万円以上なので、ミックス・ローンではそれぞれの契約に対し500万円以上が必要となり、借入金額の合計は1000万円以上になる。

どの組み合わせが自分に合っているのかは、同社のウェブサイトの「シミュレーション」機能を使って条件を変えながら何度でも返済額の試算ができる。試算を気兼ねなしに何度もできるのも、ネット銀行ならでは。

借り換え需要が旺盛で右肩上がりで増加中

全国どこでも利用できる（一部離島にある物件等を除く）が、ネット環境の整い具合や住宅需要のせいもあり首都圏と近畿圏、名古屋圏の申し込みが多いという。そのうち70〜80％が変動金利タイプで、残りの多くが10年、20年の固定金利特約タイプ。一般的には90％以上が変動金利タイプを選ぶといわれている中で、固定金利特約タイプの割合が多い。自分で情報を集めて判断できる住宅ローン・リテラシーの高い人が多いのかもしれない。

借り換え時に心配なのは担保割れだ。不動産価格が下落している時だけに、借り換えたい額に不動産の価格が届かないことがしばしばある。「担保割れしているから借りられないということはありません。返済力も併せて審査させていただきます」と嶋井さん。

「開業から4年が経過しましたが、シンプルな住宅ローンという商品性はまったく変えていません。住宅ローンの融資残高は900億円に達していますが、今は借り換え需要が旺盛で、右肩上がりで増えています」と嶋井さん。

低金利、充実した保障による安心感、高い機能性という点が人気の秘密なのだろう。

嶋井謙介（KENSUKE SHIMAI）

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この記事は「WEBネットマネー2012年3月号」に掲載されたものです。